Podatki od wynajmu apartamentu w Hiszpanii – poradnik dla właściciela z Polski (2026)

Jeśli mieszkasz w Polsce i wynajmujesz apartament w Hiszpanii, podatek od najmu płacisz przede wszystkim w Hiszpanii, ale dochód musisz też wykazać w Polsce. Poniżej zebraliśmy najważniejsze zasady obowiązujące w 2026 r.

Podatek od dochodów nierezydentów (IRNR)

• Stawka: 19% dla rezydentów Unii Europejskiej i EOG. Osoby spoza UE/EOG płacą 24%.
• Podstawa: rezydenci UE/EOG płacą podatek od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty. Osoby spoza UE/EOG co do zasady płacą od przychodu, bez odliczeń.
• Koszty, które można odliczyć (w części przypadającej na okres wynajmu): podatek od nieruchomości IBI, opłaty wspólnoty, ubezpieczenie, naprawy i konserwacja, amortyzacja (3% wartości budynku) i odsetki od kredytu na zakup.
• Dokumenty: zachowuj faktury wystawione na Twoje dane z hiszpańskim numerem NIE – bez nich koszty trudno obronić przy kontroli.

Deklaracja Modelo 210 – nowe terminy

Dochód z najmu nierezydent zgłasza na formularzu Modelo 210. Rozporządzenie HAC/623/2026 zmieniło terminy:

• Najem w 2026 r. i później: deklarację z podatkiem do zapłaty składasz i płacisz w pierwszych 20 dniach kwietnia roku następnego. Za 2026 r. – od 1 do 20 kwietnia 2027 r.
• Okres przejściowy: dochody z lipca–września 2026 r. rozlicza się jeszcze po staremu, w pierwszych 20 dniach października 2026 r.

Okresy, gdy mieszkanie stoi puste

Za dni, w których mieszkanie nie jest wynajmowane, a jest do Twojej dyspozycji, Hiszpania nalicza dochód przypisany: 2% wartości katastralnej rocznie (1,1%, jeśli wartość katastralną zaktualizowano w ostatnich 10 latach), proporcjonalnie do liczby dni. Od tej kwoty płacisz 19%. Za 2025 r. deklarację składasz do 31 grudnia 2026 r., a za 2026 r. – od 1 kwietnia do 31 grudnia 2027 r.

Czy najem turystyczny podlega VAT (IVA)

Zwykły najem turystyczny jest zwolniony z IVA. Zwolnienie przepada, jeśli oferujesz usługi typowe dla hoteli – np. regularne sprzątanie albo wymianę pościeli w trakcie pobytu. Sprzątanie i zmiana pościeli przy przyjeździe i wyjeździe gościa, konserwacja basenu czy pomoc techniczna przez telefon nie pozbawiają zwolnienia (interpretacja hiszpańskiej administracji podatkowej V0385-26, art. 20.Uno.23 ustawy o IVA).

Podatki i opłaty lokalne

• IBI – roczny podatek od nieruchomości płacony gminie,
• opłata za wywóz śmieci (tasa de basura) – wysokość zależy od gminy,
• opłaty wspólnoty – w budynkach, które zgodziły się na najem turystyczny, mogą być wyższe nawet o 20%.

Rozliczenie w Polsce

Jeśli jesteś polskim rezydentem podatkowym, dochód z najmu w Hiszpanii musisz wykazać także w polskim zeznaniu rocznym. Na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Hiszpanią (zmienionej konwencją MLI) podatek zapłacony w Hiszpanii odliczasz od podatku należnego w Polsce. Najem prywatny rozlicza się zwykle ryczałtem, w zeznaniu PIT-28. Szczegóły, zwłaszcza wysokość ewentualnej dopłaty w Polsce, najlepiej omówić z polskim doradcą podatkowym.

Jak możemy pomóc

Jako zarządca przekazujemy właścicielom co miesiąc przejrzyste rozliczenie przychodów i kosztów, które ułatwia przygotowanie deklaracji. Masz pytania o rozliczenie swojego apartamentu Napisz do nas po polsku – podpowiemy, od czego zacząć. Sprawdź, jak wygląda współpraca.

Poradnik ma charakter informacyjny i opisuje przepisy na październik 2026 r. Nie stanowi porady podatkowej – w konkretnej sprawie skonsultuj się z doradcą podatkowym w Hiszpanii i w Polsce.