Żeby legalnie wynajmować mieszkanie turystom w Andaluzji, musi ono być wpisane do Rejestru Turystyki Andaluzji (Registro de Turismo de Andalucía, RTA). Po wpisie dostajesz numer w formacie np. VFT/MA/12345 (MA oznacza prowincję Málaga) i musisz go podawać w każdym ogłoszeniu – na Airbnb, Booking.com i na własnej stronie. Poniżej przeprowadzamy Cię przez cały proces krok po kroku.
Krok 1. Sprawdź, czy w Twoim mieszkaniu w ogóle można prowadzić najem turystyczny
- Wspólnota mieszkaniowa. Od 3 kwietnia 2025 r. rozpoczęcie najmu turystycznego w budynku wielorodzinnym wymaga wyraźnej zgody wspólnoty, podjętej większością 3/5 właścicieli, którzy jednocześnie reprezentują 3/5 udziałów (art. 7.3 i 17.12 ustawy o własności horyzontalnej, LPH). Zmiana nie działa wstecz wobec mieszkań, które już wcześniej legalnie działały. Wspólnota może też podnieść takiemu lokalowi opłaty wspólne maksymalnie o 20%.
- Statut wspólnoty. Jeśli statut wprost zakazuje najmu turystycznego, wpis nie jest możliwy.
- Gmina. Ratusz może ograniczyć liczbę mieszkań turystycznych w budynku, na ulicy lub w całej strefie. Sama Málaga wstrzymała nowe wpisy w wielu dzielnicach. Przed zakupem lub remontem zawsze sprawdź aktualne zasady w swojej gminie.
- Rodzaj lokalu. Wpisu nie dostanie mieszkanie z programu mieszkań chronionych (VPO) ani lokal w statusie „asimilado a fuera de ordenación” bez zgody gminy.
Krok 2. Przygotuj mieszkanie zgodnie z wymogami
Wymogi wynikają z dekretu 28/2016, zmienionego dekretem 31/2024. Najważniejsze z nich:
- Powierzchnia: co najmniej 14 m² powierzchni zabudowanej na każde miejsce noclegowe i minimum 25 m² całego mieszkania.
- Liczba gości: maksymalnie 15 osób i 4 osoby na sypialnię. Przy ponad 5 miejscach potrzebne są 2 łazienki, przy ponad 8 – 3 łazienki.
- Klimatyzacja i ogrzewanie: klimatyzacja w sypialniach i salonie, jeśli wynajmujesz od maja do sierpnia; ogrzewanie, jeśli wynajmujesz od grudnia do marca.
- Wentylacja i zaciemnienie: okna na zewnątrz w salonie i sypialniach oraz rolety lub zasłony.
- Wyposażenie: pełne umeblowanie, kuchnia z płytą, piekarnikiem lub mikrofalą i lodówką, naczynia, pościel i ręczniki dla każdego gościa plus komplet na zmianę, łóżka o minimalnych wymiarach (80×190 i 135×190 cm).
- Bezpieczeństwo: apteczka, czujnik dymu przy kuchni i gaśnica.
- Informacje dla gości: przewodnik po okolicy, informacja o służbie zdrowia, transporcie i parkowaniu, instrukcje urządzeń, zasady wspólnoty.
- Książka skarg: oficjalne formularze skarg Junty Andaluzji (hojas de quejas y reclamaciones) z widoczną informacją o ich dostępności.
Do tego dochodzą obowiązki w trakcie najmu: telefon kontaktowy czynny 24 godziny na dobę i sprzątanie przy każdej zmianie gości.
Krok 3. Zbierz dokumenty
- akt własności (escritura) lub umowę uprawniającą do zarządzania mieszkaniem,
- numer katastralny (referencia catastral),
- NIE lub dowód osobisty właściciela,
- pozwolenie na użytkowanie (licencia de ocupación) lub równoważny dokument,
- jeśli dotyczy – uchwałę wspólnoty z kroku 1,
- certyfikat cyfrowy albo dostęp do systemu Cl@ve, potrzebny do złożenia wniosku.
Krok 4. Złóż deklarację online
Wpis odbywa się przez declaración responsable, czyli oświadczenie, że mieszkanie spełnia wszystkie wymogi. Składasz ją elektronicznie w urzędzie wirtualnym Junty Andaluzji, z certyfikatem cyfrowym lub przez Cl@ve. Po złożeniu deklaracji mieszkanie trafia do rejestru i dostaje numer, a Ty możesz zacząć je reklamować. Urząd może później skontrolować mieszkanie i wykreślić je z rejestru, jeśli dane w deklaracji okażą się nieprawdziwe.
Krok 5. Obowiązki po otrzymaniu numeru
- Numer w każdej reklamie. Kod z rejestru musi się znaleźć w każdym ogłoszeniu i promocji, niezależnie od kanału (art. 9.4 dekretu 28/2016).
- Rejestracja gości. Od 2 grudnia 2024 r. dane gości trzeba przekazywać policji przez system SES.HOSPEDAJES w ciągu 24 godzin od rezerwacji i od przyjazdu, a dokumentację przechowywać przez 3 lata (rozporządzenie RD 933/2021).
- Podatki. Dochód z najmu trzeba rozliczać w Hiszpanii, a jeśli mieszkasz w Polsce – również w Polsce. Piszemy o tym w osobnym poradniku o podatkach właściciela.
- Krajowy rejestr NRUA. Wyrokiem z 19 maja 2026 r. hiszpański Sąd Najwyższy uchylił obowiązek uzyskania krajowego numeru rejestracyjnego najmu (NRUA). Podstawą pozostaje wpis do rejestru andaluzyjskiego.
Co grozi za najem bez wpisu
Najem turystyczny bez wpisu do rejestru to poważne naruszenie ustawy o turystyce Andaluzji (art. 71.1 ustawy 13/2011), zagrożone karą od 2 001 do 18 000 euro. Dodatkowo urząd może czasowo zawiesić działalność.
Jak możemy pomóc
W Vesta Ikario prowadzimy właścicieli przez cały proces: sprawdzamy, czy mieszkanie spełnia wymogi, uzupełniamy brakujące wyposażenie, przygotowujemy dokumenty, a po wpisie zajmujemy się rejestracją gości i całym najmem. Rozmawiamy po polsku. Zobacz, jak wygląda współpraca.
Poradnik ma charakter informacyjny i opisuje stan prawny na październik 2026 r. Nie stanowi porady prawnej – przepisy i praktyka gmin się zmieniają, dlatego w konkretnej sprawie skonsultuj się z prawnikiem.